목적의 사회적 타당성과 부동산 이중매매

 

목적의 사회적 타당성

사회질서위반인 법률행위는 당사자 관계뿐만 아니라 제삼자와의 관계에 있어서도 절대적인 무효이다. 또한 이는 추인할 수 없으며 사회질서 위반자는 반환청구 또한 할 수 없다. 사회질서 위반에 관한 유명한 판례 몇 가지를 소개할까 한다. 첫 번째는 부첩 관계, 부첩 관계를 맺으면서 한 약정은 무효이다. 심화되어 부첩 관계의 종료를 해제조건으로 한 증여 또한 무효이다. 이는 부첩 관계를 이 년 동안 유지할 시에 금전을 지급하겠다는 약정과 같다. 단 반대로 부첩 관계를 단절하면서 한 약정은 유효하다. 두 번째는 불법 동기, 불법 동기를 표시하거나 알려진 경우에는 사회질서 위반으로 무효이다. 세 번째는 도박이다. 도박을 위해 한 모든 거래는 사회질서 위반으로 무효이다. 네 번째는 이혼, 어떠한 이유가 있어도 이혼하지 않겠다며 한 부가적인 거래 또한 개인의 권리를 현저히 침해하므로 무효이다. 다섯 번째는 증언이다. 진실된 증언을 하기로 하고 금품 및 대가를 받은 경우에는 사회적으로 용인될 수 있는 수준까지는 유효하고 초과분에 대해서만 사회질서 위반으로 무효이다. 다만 허위진술을 하기로 하고 금품 및 대가를 받은 경우에는 받은 금품 및 대가 모두에 대해서 사회질서 위반으로 무효이다. 여섯 번째는 변호사의 소송 대가, 형사사건에서 변호사가 소송에서 이길 시에 상당한 금품 및 대가를 받기로 한 경우에는 사회질서 위반으로 무효이나 민사사건에서는 사회질서 위반은 아니다. 일곱 번째는 비자금, 불법 행위로 비자금을 조성하여 은닉하고 임치한 경우에는 국가에서 추징해야 하기 때문에 사회질서 위반이 아니다. 여덟 번째는 청탁, 공무원의 직무에 관하여 특별한 청탁을 한 경우에는 사회질서 위반으로 무효이다. 아홉 번째는 보험금, 보험금을 부정 취득할 목적으로 한 행위는 사회질서 위반으로 무효이다. 열 번째는 위약벌, 위약벌이 과도하게 무거운 경우에는 사회질서 위반으로 무효이다. 이와 반대로 계약 체결 당시에 정당 한 대가를 지불하고 매수하는 계약을 체결한 후 계약 체결 후에 매매 목적물이 범죄 행위를 위해 취득된 것을 알게 된 경우에도 계약은 행위 당시를 기준으로 하므로 유효하며 강박이나 조세 포탈, 강제집행 면탈 목적으로 한 행위는 사회질서 위반이 아니다. 왜냐하면 강박은 따로 취소 규정이 있어 굳이 사회질서 위반으로 다룰 필요가 없으며 조세포탈은 절세와 탈세의 구분이 불명확하고 투기 목적인 경우 투자와 투기의 구분이 불명확하기 때문이다.

부동산 이중매매

부동산을 소유하고 있는 A와 회사원 B가 매매계약을 했다. A는 B에게 중도금을 받고 B명의로 등기를 해주지 못하고 있던 중 미녀 C가 나타나 부동산 소유자인 A 씨에게 집을 계약하고 싶다고 말했다. C에게 한눈에 반한 A 씨는 C와 매매계약을 하고 등기까지 완료시켜줬다고 한다. 바로 이를 이중매매라고 한다. 이때 만약 B가 계약금까지만 지급하여 A가 해약금 해제가 가능한 경우에는 부동산 이중매매가 될 여지가 없다. 이 경우 C가 악의이기만 하면 유효이지만, 적극 가담을 한 경우는 사회질서 위반으로 무효이다. 계약이 유효인 경우 B는 채무불이행이나 불법행위를 원인으로 A와의 계약을 즉시 해제하고 계약금과 이자를 돌려받으면서 C 앞으로 부동산이 등기된 날에 해당 부동산의 시가 상당액을 평가하여 되팔아서 남길 수 있는 시세 차익을 손해배상으로 청구할 수 있다. 계약이 무효인 경우에는 C와 거래한 또 다른 사람 D나 E도 무효이며 B는 사회질서 위반자인 A는 반환청구가 불가능하므로 B가 A를 대위해서 C에게 말소를 청구한 후 매매를 원인으로 이전등기를 하여 완전한 소유권을 취득하거나 채무불이행을 원인으로 손해배상을 청구할 수도 있다. 이때 B는 등기 전에는 진정한 소유자가 아니므로 진정명의이전이 안되며 금전채권이 아니므로 채권자 취소도 안된다. 부동산 이중매매의 법리는 비슷한 모든 사례에도 적용된다. 첫 번째, 취득시효 완성에서 통한다. 예를 들어 B가 A의 토지에서 취득시효를 완성한 경우에 A가 등기를 해주지 않고 C에게 부동산을 팔았을 경우 C는 악의이기만 한 경우에는 소유권을 취득하고 악의에 적극 가담한 경우에는 사회질서 위반으로 무효이다. 또한 두 번째, A가 본인 소유 부동산을 B에게 명의 신탁한 후에 이 부동산을 B가 C에게 매도한 경우 C가 악의이기만 한 경우에는 소유권을 취득하고 악의에 적극 가담한 경우에는 사회질서 위반으로 무효이다. 세 번째, A가  B에게 매매하고 미등기 한 상황에서 A가 C에게 저당권을 설정해주고 돈을 빌린 경우 악의인 것 만으로는 유효, 하지만 악의에 적극 가담한 경우에는 사회질서 위반으로 무효이다. 마지막으로 네 번째 A와 B가 임대차 계약을 하고 난 후 A가 이중으로 C와 임대차 계약을 한번 더 한 경우 C가 악의인 것만으로는 유효하나 악의에 적극 가담한 경우는 사회질서위반으로 무효이다.